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本报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
在过去一年，郑志刚的动态备受关注，与其家族企业债务危机的化解息息相关。脱离家族后，其事业选择似乎不仅仅是个人的战略转型，也反映出豪门新生代在突破传统框架上的积极探索。
9月21日，他创办的香港上合发展控股（ALMAD Group）正式宣布成立，目标不仅仅是投资文化、娱乐和体育等其历来专注的娱艺市场，还将涉足数字资产、RWA（现实世界资产）代币化等前沿领域。
RWA这一新金融概念在亚洲市场尚处于起步阶段，但已经引起了企业界的广泛兴趣。尤其是在房地产行业，已有房企积极布局。
一位资深金融分析师指出，RWA代币化不仅能提高资产的流动性，还能通过区块链技术（不可篡改）提升透明度和信任度，未来的资本市场可能会迎来更深层次的变革。
展开剩余88%数字资产的地产革命
今年8月底，新城发展宣布在香港成立数字资产研究院，推动旗下资产的收益代币化，包括探索吾悦广场资产的RWA产品发行。
而绿地集团则在此之前完成了首个RWA项目，将其在香港铜锣湾的高端写字楼资产进行数字代币化，将29亿港元的资产拆分成100万份数字化股份，每份都利用区块链技术把对应权益和租金收益挂钩。
RWA之所以能在地产界受到广泛关注，其重要原因是可以解决传统房地产市场流动性不足的痛点，尤其是大宗存量经营性房地产项目。
其基本原理在于通过区块链技术将实体资产（如房地产、基础设施、能源项目等）转化为可分割、可流通的数字通证。这一过程降低了交易成本和参与投资额度门槛，从而提高了资产流动性，使得原本交易漫长或难以交易的大宗资产能够在全球范围内得到更广泛的投资。
RWA代币化的核心优势在于打破了传统资产的“不可分割性”。例如，大宗房地产项目通常因为价值高昂、投资门槛过高而难以让普遍散户投资者参与，基本限于大型企业、基金、富豪等专业而大型的投资人。
然而，通过RWA交易平台，类似一座写字楼这样的大宗“重资产”可以被拆分为数以百万计的小额份额，使得个人投资者能够以低至几千港元的门槛参与其中，分享重大物业资产的专业管理收益。这一变化将传统的“亿元级”投资门槛拉低至“千元级”，极大地拓宽了投资群体。
上述分析师向记者介绍，RWA代币化首先需要对底层资产进行确权，确保资产的所有权和收益权在区块链上得到准确反映。此后，聘请第三方专业估值机构对资产进行公允估值和尽职调查，为代币的发行提供价值基础参考。
他说道：“投资者通过区块链平台购买、持有、转让代币，从而享有对应资产的所有权或收益权。由于区块链技术的优势，RWA资产不仅支持全天候全球交易，还能有效减少交易和管理过程中的人为干预，从而提升市场效率。”
截至2025年8月，全球RWA市场规模已达到267亿美元，资产持有者超过30万人，资产发行者超过250家。私募信贷、美国国债和大宗商品是目前市场上的主要底层资产类型。根据RWA.xyz的数据显示，与2024年同期相比，RWA市场的整体规模增长超过50%。
值得注意的是，香港已经成为RWA代币化发展的重要基地。2025年8月7日，全球首个RWA注册登记平台在中国香港上线，为RWA资产代币化提供了全生命周期的服务，从数据化、资产化到金融化，涵盖了合规登记、信息披露和流通支持。
以房地产企业为例，今年7月，绿地集团旗下金创公司（下称“绿地金创”）正式获批香港证监会资产管理牌照升级，从4号、9号牌照升级至支持虚拟资产的VA4、VA9号牌照，成为国内首家以房地产背景成功布局RWA领域的国资企业。
随后，绿地金创成功通过区块链技术将其在九龙油尖旺商圈的写字楼项目代币化。该项目总价值约29亿港元，通过将资产拆分为100万份数字权益，每份代表0.0001%的资产所有权与收益权，将投资门槛大大降低。
仅需投入2,100港元，普通投资者便能成为该写字楼项目的“权益持有者”，获取经营收益分派权利。自项目上链以来，据称市场反响极为热烈，短短72小时内，100万份NFT便被全部认购。
“RWA代币化的首要任务，是利用区块链技术突破实体资产原本仅按政府颁发的产权证分割楼面产权的法律特性，难以进一步进行突破产权证的权益分割，RWA如同将一整块大蛋糕细分成千万份小蛋糕，使得更广泛的投资者能够分享其中的价值。”上述人士如是说道。
除了主动下场为资产寻求退出路径，佳兆业资本、新城发展以及郑志刚瞄准的则是RWA香港牌照背后的发行市场。
图源：东方财富
佳兆业资本（00936.HK）9月17日发布公告，称其正式启动战略转型，以香港为起点，探索在合规监管环境下的数字金融创新。佳兆业资本与获香港证监会发牌的虚拟资产交易平台达成合作，共同推进香港合规框架下的RWA代币化发展。
公告发出次日，其早盘股价一度飙升逾380%，成交量显著放大。当日收盘，回落至174.19%，报0.51港元/股。
据了解，佳兆业集团长期在香港布局金融业务，持有香港证监会颁发的第1、4、9号等不同金融牌照。面对当前RWA（现实世界资产）金融服务的兴起趋势，其采取与新城发展等业界同行相似的战略路径，选择与专业RWA服务平台开展战略合作，而非自主运营该类业务。
关于该平台未来是否会并入佳兆业资本的上市公司体系，或继续保持独立合作关系，目前尚待进一步明确。
在行业观察人士看来，RWA有望让当前处于存量阶段的中国地产市场二次流动，从而实现更高效的资本配置，并利好能产生长久稳定收益的商业办公、产业物流、数据中心（IDC）、租赁式公寓、酒店等经营性地产板块。
而佳兆业资本RWA牌照获取的希望，成为当前股价拉升背后的重要原因。
RWA，资产上链交易的电商化
随着区块链技术的快速发展，RWA代币化逐渐成为业内备受关注的议题。尽管国内对于RWA的公开披露尚显有限，行业的发展仍处于初步探索阶段，但越来越多的企业开始积极进入这一市场。
目前，积极参与RWA领域的企业涵盖三大类，包含科技公司、金融机构、房地产企业。蚂蚁、京东及朗新科技等科技型企业依托区块链等核心技术优势，基于其资深的科技属性，更易切入该领域。
其次，市场预测中银香港、汇丰银行或将申请RWA相关牌照，其作为香港地区发钞行的特殊地位，在获取相关资质方面具备先天优势。
最后则是房地产企业，因其过去在金控平台的尝试及经验和人才积累，以及持有的实体资产（特别是房地产类资产）与RWA挂靠实体资产特点的高度关联性，同样具备显著优势。
第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务主管、高级董事黄国钧在RWA范畴持续研究和跟踪，在接受《华夏时报》记者采访时分享，RWA代币化既是热点充满机遇，但发展过程中也面临着不小的挑战。
他提到，监管体系的完善性、信用机制的可靠性、资产运营能力的可持续和稳定性，以及上链资产的适销性等问题，都是必须重点关注的内容。
具体而言，针对房地产开发企业及其控股集团，存在自行持有RWA牌照并销售旗下自有资产的情形。由于相关主体同时兼具资产所有者与销售方的双重身份，其独立性缺陷难以规避，由此可能导致资产定价在客观性、公正性及公允价值认定方面存在潜在风险，亟待建立一套科学、规范的体系以保障市场的有序运行。
黄国钧还将RWA平台类比为电商平台，指出“其在资产交易中承担的角色类似于淘宝、京东等主流电商平台，主要功能包括资产筛选、品质审核及售后保障等，当然房地产资产上链RWA代币化后并非一次性买卖结束，还要后续持续的专业服务、监管，远比一般电商出售的商品复杂”。
“目前入局的如佳兆业资本、新城发展等企业，均扮演着专业资产交易平台的角色。这些企业如同独立运营的电商平台，各自拥有差异化的资产储备，并通过平台化模式向市场提供可交易资产。”他如是说道。
然而，RWA市场的一个突出问题是优质资产的供给可能不易获取。黄国钧分析指出，这一现象主要有两个原因。一方面，现有的优质资产因为收益稳定、流动性充足，往往不愿意出售或者期望高价出售，降低了RWA持有人可获取的回报；另一方面，投资者对“优质”资产的认知存在较大差异。
他续称：“一些高价资产并不一定代表质量更好，而低价不良资产，如果能够满足预期回报，也可能被视为优质资产。这种认知差异使得市场在筛选优质资产时面临较大的挑战。”
“为了推动RWA市场的健康发展，必须在两个关键环节上加强建设：一是在资产发行前，需要建立严格的筛选机制，以确保资产的质量，满足投资人对回报的确定性预期；二是在资产存续管理阶段，必须建立透明的信息披露制度，保障投资者的权益。这些措施将有助于提升市场的信任度，推动RWA市场的逐步成熟。”黄国钧表示。
黄国钧于采访中还提醒道，RWA业务需专业承销团队介入，其运作模式可类比投资银行主导的股票发行及承销机制，引入更多的投资者购买。
“当前市场对这一领域的认知尚不充分，因此RWA发行过程中应严格规避低质量资产的纳入，防范出现类似‘保交楼’项目的潜在风险，通过系统性筛选确保资产质量符合标准。”他说道。
目前，RWA市场在链上与链下的关联机制尚不清晰，资产流动性和安全性依然是行业的痛点。与此同时，市场信任体系的缺失，使得这一市场面临着发展的重大挑战。
正如我国A股市场在过去几十年的发展中，通过数亿投资者的市场实践逐步建立了投资认知及日渐规范和成熟，预期RWA市场同样需要在推动产品落地的同时，加强市场教育和宣传工作。只有通过完善的投资者教育体系，才能有效提升投资者的认知水平，推动市场的成熟。
黄国钧在谈到RWA市场的现状时表示，尽管像新城发展、佳兆业资本、绿地金创等房地产关联企业已经在这一领域展开了初步探索，但由于目前的产品体系尚不成熟，整体发展仍处于初级阶段。
而行业分析师则指出，RWA市场的前景依然充满不确定性，市场已有消息指出，监管机构建议暂停本地券商的RWA代币化业务，目的是防范可能的跨境金融风险。
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